伊丹市の中古マンションは価格の安定性、利便性の良さから「買い」と評価できます。

価格の安定性

伊丹市の中古マンションの価格は、直近の調査によると平均で2,002万円※です。過去10年間で26.5%※上昇しており、今後10年間で9.4%※の上昇が予想されています。

これにより価格の大幅な下落リスクが低く、資産価値の維持が期待で切る点が魅力です。

※ダイヤモンド社

利便性の良さ

伊丹は阪急伊丹線、JR宝塚線に加え大阪国際（伊丹）空港にも近く、梅田や三宮へ短時間でアクセスできる"都市近接型ベッドタウン"です。加えて、空港周辺地域の再整備計画も進んでおり、地域全体の魅力向上に寄与しています。

生活インフラのバランスに優れている

伊丹市は、公共施設や医療機関、商業施設が充実しており、暮らしやすさの面で優れている点で魅力的です。JR伊丹駅前の「イオンモール伊丹」をはじめ大型商業施設が駅周辺に集積し、日常の買い物から休日のレジャーまで充実しています。

さらに子育て世帯にとっても、伊丹スカイパークや緑道といった広い公園や散策路が点在しており、日常のリフレッシュや子どもの遊び場として活用できるのも魅力です。

このように価格の安定性、アクセス性、生活環境という3つの要素が揃った伊丹市は、居住用にも投資用にも魅力的なエリアです。

伊丹市で中古マンションを購入する際は、主に「JR伊丹駅エリア」「阪急伊丹駅エリア」「北エリア」の三区分で考えるとわかりやすく、それぞれ住みやすさや特徴が異なります。

JR伊丹駅エリア

都市機能や商業施設の利便性を重視する方には、JR伊丹駅周辺が向いています。駅直結や駅近の大型商業施設があるため買い物や通勤が便利で、日常の利便性が高いのが特徴です。JR福知山線（宝塚線）・伊丹駅から大阪方面へは概ね約20分で移動できます。

利便性の高さから単身者・共働き世帯・ファミリー層まで幅広い層に支持され、生活基盤が整っている点がメリットです。一方で、利便性が高い分、他エリアに比べてマンション価格や賃料がやや高めに推移する傾向があります。

阪急伊丹駅エリア

阪急伊丹駅周辺は歴史ある街並みと落ち着いた住宅地が特徴で、静かな暮らしを求める人に向きます。阪急線で梅田方面や京都方面へのアクセスが良く、バス路線も充実しているため車を持たない生活も可能です。

駅周辺には「阪急伊丹リータ」や「ViVa伊丹サンロード商店街」など買い物や飲食に便利なスポットが点在します。西野・南町などの住宅地は陽当たりが良く公園も近いため、子育て世帯に選ばれやすい傾向にあります。

北エリア

自然環境や静かな住環境を重視するファミリー層には北エリアが適しています。北伊丹駅周辺やその周辺地域では比較的家賃が抑えられ、広めの物件が見つかりやすい点が特徴です。交通はバスが中心で駅から距離のある物件も見られますが、その分静かで環境に恵まれている点が魅力です。

ただし、伊丹空港の離着陸ルートに近い物件では航空機騒音の影響を受ける可能性があるため、現地での音の状況（昼夜や時間帯別）を必ず確認することが重要です。

総合的に検討すると、交通利便・商業施設を重視するならJR伊丹周辺、静かで落ち着いた住宅環境を優先するなら阪急伊丹付近、自然環境や広さを重視するなら北エリアが適しているといえます。目的に応じて優先軸を決め、実際の現地確認を行って選んでください。

中古マンションを選ぶ際に重要なのは、（1）修繕積立金の積立状況が適切か、（2）管理体制が健全に機能しているか、という点を見極めることです。両者は建物の寿命や将来の資産価値に直結する「基礎体力」に相当します。

修繕積立金について

国土交通省の調査では、修繕積立金の全国平均が月額約13,000円前後※とされていますが、築年数や管理規模によって大きく差があります。積立金が不足している物件では、将来の大規模修繕時に一時金（数十万円〜百万円以上）を住民に求められる可能性があるため注意が必要です。

一見、月額の積立金が安い物件は魅力的に見えますが、将来的に積立金の大幅な引き上げや一時金の徴収が必要となるケースが少なくありません。購入前に長期修繕計画書や過去の大規模修繕の履歴・実績を必ず確認しておくことを推奨します。

管理体制について

管理会社任せで理事会・管理組合が機能していないマンションでは、修繕計画の検討や実行が滞り、建物の劣化が放置される恐れがあります。管理組合の運営状況や過去の議事録を確認し、住民間のトラブル対応や修繕の実行力が確保されているかを見極めましょう。

管理組合の運営状況や過去の議事録を確認すると、実際の運営実態や問題の有無が把握できます。物件選びでは、修繕積立金や管理体制などを総合的に評価したうえで、納得できる選択をすることが重要です。

物件選びの際は、これらの要素を十分に考慮し、納得のいく選択を行うことが重要です。

※：令和５年度マンション総合調査の結果について

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