空き家・空き地を放置するとどうなる？法律リスクとトラブル例

空き家や空き地を長期間にわたり放置すると、最終的に「所有者責任」を問われる深刻なリスクに直面します。その結果、物件所有者は金銭的損失だけでなく法的責任も負うことになり、資産価値の急落を招いたことを後悔するケースが少なくありません。

民法第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）では、土地の工作物（建物やその付属物）の瑕疵（欠陥）によって他人に損害が発生した場合、その所有者が損害を賠償しなければならないと定められています。

空き家・空き地が放置状態に置かれると、必然的に建物の老朽化が進行し、周囲に対する倒壊の危険性が高まります。所有者が遠方に在住している、あるいは高齢で管理が非常に困難であるといった個々人の個人的な事情は、いかなる場合も法的責任を免除する理由とはなり得ません。

実際に起こり得るトラブルとして、まず挙げられるのが倒壊や部材落下による事故です。管理を怠った老朽家屋が強風や地震で倒壊し、隣家を押し潰したり、通行人に被害を与えたりした場合、損害賠償額が数千万円〜数億円に達することもあります。

また、管理されていない空き地は放火関連のトラブルも引き起こします。特に草木が生い茂りゴミが溜まった場所では、不審火が発生し、近隣住宅への延焼事故が実際に後を絶たない状況です。

さらに、空き家は外部の不審者の侵入や犯罪の温床となることが非常に多くなります。具体的には、不審者の侵入経路、違法薬物の取引現場、盗品の保管場所として組織的に悪用されるケースも多数報告されています。

空き家や空き地のリスクを回避するには、まず「放置しない」ことが大前提です。「誰も住まないから自分には関係ない」という考え方ではなく、「誰も住まないからこそ積極的に物件を守る」という意識を強く持ち、自分自身と地域の住人の安全を守るための管理を確実に実行していきましょう。

自分でできる空き家・空き地管理｜最低限やるべきチェックポイント

空き家や空き地を自分で管理する場合、最低限意識すべきなのは「劣化を防ぐ」「危険を生まない」「周囲に迷惑をかけない」という三点です。

空き家や空き地は、誰も使っていないからこそ、風雨や温度変化といった自然の影響をダイレクトに受け、劣化が急速に進行します。

まず空き家の内部について、湿気を防ぐために少なくとも月に1回以上の換気を実施することが最も重要です。窓や玄関だけでなく、収納内部も開けて空気を入れ替えることで、湿気の滞留を防げます。

外からは屋根瓦のズレ、外壁のヒビ、雨樋の詰まりなどを目視で確認しましょう。さらに、郵便物が溜まる、窓ガラスが割れているといった状態は、不審者や空き巣の標的になりやすく、犯罪リスクも高まります。定期的に郵便物を確認し、不要なものは処分することが重要です。

一方で、空き地で実施すべき最低限のメンテナンスは、草木の管理と清掃作業です。月1回の草取りと枝の剪定を実施し、特に夏場は植物の成長スピードが速いため、状況に応じて頻度を増やすことが非常に効果的でしょう。

また、物件に定期的に訪問していることを近隣住民に予め伝え、もし異常（異臭、破損、不審者の侵入など）があった際に迅速に連絡してもらえるよう、日頃から連絡先を共有し、良好な関係を維持することが極めて望ましいです。このように定期的な訪問と計画的な管理を常に心がけ、ご自身の空き家について責任を持って大切に扱っていきましょう。

放置は損失を生む!空き家・空き地は「貸す・売る・使う」で資産価値を回復させよう

所有している空き家・空き地を放置したままにしていませんか。これらの不動産は、貸す・売る・使うという3つのアプローチで積極的に活用することにより、維持費の負担を減らしながら新たな価値を生み出せる可能性を秘めています。

貸す

所有する不動産を賃貸物件として提供することは、定期的な収入源を確保しながら、日常的な管理業務の負担を軽減できる有効な手段となります。建物が残っている場合、リフォームやリノベーションを施すことで、賃貸住宅市場において競争力のある物件に変えることができるでしょう。

更地の状態であれば、月極駐車場・時間貸し駐車場への転用や、事業用定期借地権を設定して企業へ貸し出すといった選択肢も検討に値します。

売る

不動産を売却する方法は、管理や維持にかかる継続的な負担から解放されるだけでなく、まとまった資金を短期間で獲得できる点において効果的な選択といえます。相続によって取得した不動産であれば、売却代金を相続人間で公平に分配しやすいという利点も見逃せません。

駅近や商業施設に近接しているなど立地条件に恵まれている物件であれば、購入希望者が現れる可能性は一層高まります。

使う

所有者自身が直接利用する方法は、初期投資が必要になるものの、用途を自由に決められる柔軟性が最大の魅力といえるでしょう。週末を過ごすセカンドハウス、趣味の家庭菜園、地域住民が集う交流スペースなど、多様な活用方法を実現できる可能性があります。

これら3つのアプローチをそれぞれの状況に照らして比較検討することで、眠っていた資産を再び価値あるものへと転換させ、同時に地域社会の活性化にも寄与することが期待できます。

空き家・空き地の管理でよくある疑問を解消

ここでは、所有者の方々から寄せられることの多い質問について、具体的な対応策とともに解説していきます。

遠方に住んでいても適切な管理は実現できますか?

地元で実績のある管理業者へ定期的な巡回点検を委託することで、遠隔地からでも適切な維持管理を行えます。月1回程度の訪問による建物状況の確認、不法投棄の有無チェック、除草作業などを依頼し、写真付き報告書で現況を把握するサービスが一般的です。

自治体の空き家バンクに登録するメリットは何ですか?

空き家バンクへの登録により、購入希望者や賃借希望者とのマッチング機会が提供されます。さらに自治体によっては、管理費用の一部補助や、リフォーム工事に対する助成金制度を用意しているケースもあるため、事前に確認することをおすすめします。

共有名義の空き家における費用負担はどう決めるべきですか

共有者全員が参加する協議の場を設け、固定資産税・修繕費・管理委託料といった費用項目を一つひとつ明確にすることから始めます。原則として持分割合に応じた負担が基本となりますが、各人の経済状況を考慮して柔軟に調整している事例も少なくありません。

当事者間での合意形成が困難な状況では、不動産や相続に詳しい弁護士へ相談し、法的観点から公平な負担方法を設定することも有効な解決策となります。

空き家を将来的に利用する予定ですが、それまでの間に有効活用する方法はありますか？

空き家をすぐに売却・解体する予定がない場合でも、一定期間、他者に利用してもらうことで建物の劣化を防ぎつつ、収益を得られる可能性があります。北摂エリアであれば、「空き家のチカラ」にお任せいただくと、所有者様の費用負担原則０円で空き家をリフォームし、賃貸物件に変えることが可能です。

入居者の募集や管理も「空き家のチカラ」が実施いたします。一定の契約期間終了後にはリフォームした状態でお返しします。活用方法だけでなく、日常管理や将来的な解体に関する相談にも対応することが可能です。

北摂エリアで空き家の管理にお悩みの方は、気軽にご相談ください。所有者の状況に最適な管理方法を一緒に見つけていきます。