空き家を売るなら知っておきたい『3000万円特別控除』の全貌

空き家を売る際に利用できる「3,000万円特別控除」は、相続で取得した住宅の売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける制度です。

本特例は、核家族化や人口移動により増加する「放置された空き家」問題を解消するため、平成28年度の税制改正で創設されました。通常、不動産を売却して利益が生じると、その譲渡所得に対して税金が課されます。

相続人が被相続人の居住用だった家屋とその敷地を取得し、適切な時期に譲渡した場合は、譲渡所得税（および復興特別所得税）が減免されます。そのため、売却のハードルが下がるというものです。

特別控除を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。確認しておきましょう。

• 相続または遺贈によって取得した空き家であること。
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。
• 被相続人本人が相続開始（通常は死亡）直前に当該家屋に居住しており、かつ他に居住者がいないこと。
• 区分所有建物（マンションなど）でないこと。
• 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却を完了していること。
• 譲渡対価の総額が1億円以下であること。
• 譲渡先は親族等の特別関係者でないこと。
• 相続開始から譲渡時まで、事業用や貸付用に使用されていないこと。

このように要件が複数あるため、売却を検討する際は制度の要件を綿密に確認してください。必要書類の準備や申告手続きにも漏れなく対応することが重要になります。

3000万円控除を受けるための手続き完全ガイド

3000万円控除制度を利用するためには、事前に確認書を取得し、確定申告を行う必要があります。必要書類を不備なく揃えることが重要です。

一般的な手続きの流れは、以下のとおりです。

①相続登記を完了させる

空き家特例は、相続人が被相続人の居住用家屋および敷地を、相続開始から3年目の年末までに売却する場合に適用されます。ただし、相続登記が未完了だと売却契約や自治体の確認書発行が進まず、控除を受けられません。

相続登記を行うには、遺言書の有無によって準備書類が異なりますが、主に以下の書類が必要になります。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の住民票
• 遺産分割協議書（遺言がない場合）
• 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印したもの）
• 固定資産評価証明書

申請書を作成し、法務局に申請します。必要書類の収集には時間がかかるため、空き家を売却する予定がある場合は、売却活動よりも前に司法書士へ相談し、相続登記の準備を始めてください。

②市区町村への申請

物件所在地の市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」の交付申請を行い、確定申告に間に合うよう、事前に確認書を取得して添付する必要があります。

 申請には以下の書類が必要です。

• 被相続人の除票住民票
• 相続人の住民票
• 売買契約書の写し
• 登記事項証明書
• 電気・ガス・水道の使用中止証明など

確認書の申請から交付までには、多くの自治体で1週間から10日程度かかります。さらに申請書類の不備や不足があると、確認書の交付が遅れることがあります。

③税務署への確定申告書類

売却した年の翌年に、所轄の税務署で確定申告をする必要があります。e-Taxを活用すると手続きが効率化され、控除も確実に適用できます。

• 確定申告書B（第一表・第二表）   
• 譲渡所得の内訳書（付表兼計算明細書）    ​
• 被相続人居住用家屋等確認書    
• 売買契約書の写し   
• 登記事項証明書   
• 被相続人住民票の除票または戸籍附票   
• 相続関係説明図・戸籍謄本   
• 解体工事証明書もしくは耐震基準適合証明書
• 取得費を証明する領収書    購入時、もしくは相続評価書
• 仲介手数料など譲渡費用の領収書

この控除は一度しか使えず、他の居住用特例と併用できません。不安がある場合は税理士に手続きを委託すると安心です。不安があれば、税理士に手続きを委託するとよいでしょう。

要注意！控除が受けられないケースと避けるべき落とし穴

相続した空き家の売却時に譲渡所得から最大3000万円を差し引ける制度は、建物の築年数や売却期限など厳格な条件があり、これらを満たさないと適用されません。

次に、主な注意点を紹介します。

建築年月日が条件を満たさない物件は対象外

昭和56年5月31日以前に建築された戸建てが対象です。「古い家だから大丈夫」と思い込まず、建築年月日を具体的に確認してください。

相続直前の居住要件

家の一部を賃貸していた場合や、被相続人以外が居住していた場合は、控除を受けられません。例えば、亡母が賃貸に出していた家を相続して売却した場合は対象外です。

売却時期が遅れた場合

売却は「相続開始の日から3年を経過する年の12月31日まで」に完了しないと、控除を適用できません。遺産分割や解体、査定に時間がかかるため、期限を意識して手続きを進めてください。

他の特例との併用は不可

取得費加算の特例など、他の税制優遇と併用すると控除が受けられなくなります。制度の期限や条件を事前に把握し、計画的に売却を進めることで、税負担を減らすことができます。

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