空き家とは？法律上の定義と判断基準

空き家は、空家等対策の推進に関する特別措置法第2条で「居住その他の使用がなされていないことが常態である建築物」と定義されています。

つまり、単に人が住んでいないだけでなく、継続的な居住や使用の実態がない建物が空き家と判断されます。

例えば、以下のようなケースは空き家と判断される可能性があるでしょう。

• 郵便物が溜まり、窓に埃が積もった状態が続く
• 家の中の電気・水道・ガスがほとんど使用されていない
• 所有者も遠方に住んでいて定期的な管理訪問もない

人が住んでいなくても、頻繁に管理や利用の実態があれば、原則として空き家とはみなされません。ただし、管理が不十分な場合は「管理不全空き家」の対象になることもあります。特定空き家に認定されると、行政から指導や勧告が行われ、改善が求められます。

空き家の所有者には、事情にかかわらず適正に管理する法的責任があります。放置せず、適切な対策を講じることが重要です。

空き家の固定資産税が最大6倍に跳ね上がる理由とは？

空き家の固定資産税が最大6倍に増加するのは、「特定空家等」に指定されて住宅用地の特例が外れるためです。特例が外れると、土地の課税標準が通常の評価額に戻り、固定資産税が数倍に増加します。

通常、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されます。

これは居住を目的とした建物のある土地について、税負担を軽減する制度です。特例が適用されている間は、土地の固定資産税の課税標準額が次のように軽減されます。

• 小規模住宅用地（200㎡以下）：評価額の 1/6
• 一般住宅用地（200㎡を超える部分）：評価額の 1/3

この制度により、多くの住宅用地の税負担は大幅に軽減されています。しかし空き家を放置して老朽化が進むと、危険性や衛生面で問題があると判断され、自治体が「特定空家等」に指定する場合があります。

例えば200㎡以下の土地に住宅が建っている場合、住宅用地特例により課税標準が評価額の1/6に軽減されます。評価額が1,500万円の土地の場合、課税標準額は250万円(1,500万円÷6)となり、標準税率1.4%を掛けると固定資産税は約3万5,000円です。

しかし特定空家等に指定されて住宅用地特例が外されると、課税標準額が1,500万円に戻り、固定資産税は約21万円に増加します。

ただし、この税額増加は「住んでいないから即座に6倍」になるわけではありません。自治体が段階的に「現状把握→指導・助言→勧告」という措置を行い、対応がない場合に翌年度から適用されます。なお、改善すれば特例の解除は取り消されますが、勧告段階で対応しないと翌年度から適用されます。

所有者には、空き家を放置せず定期的に管理するか、賃貸やリノベーションによる活用、または売却を検討することが求められるでしょう。

空き家の税負担を減らす3つの選択肢

空き家の税負担を軽減するための方法はさまざまありますが、ここでは特に効果の高い3つの選択肢を紹介します。

選択肢1: 空き家を売却する

空き家を売却すれば、所有権が移るため固定資産税の支払い義務もなくなります。相続または遺贈により取得した空き家で、一定の条件を満たす場合は、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できる特例を活用でき、税負担を大幅に減らすことが可能です。

ただしこの特例を使うには「被相続人が居住していた家屋である」「相続開始から３年以内の売却」などの適用条件があります。古い実家をそのまま維持し続けるよりも、早期売却で手放すほうが合理的といえるでしょう。

選択肢2:管理で守る

適切な管理を続けることで、「特定空家等」や「管理不全空家等」として指定されるのを防ぎ、固定資産税の優遇措置を維持できます。例えば、草木の剪定、ゴミの撤去、外壁の補修などを行い、近隣住民への迷惑を防ぐことで、自治体からの勧告を受けるリスクを下げられます。

遠方に住む所有者は、専門の空き家管理サービスを利用するのも有効です。

選択肢3:賃貸・活用して税優遇を維持する

空き家を賃貸や活用に回し、住宅用地の税優遇を維持すれば、税負担を抑えながら収益を得ることも可能です。空き家を賃貸に出し、人が定期的に入居して管理されていれば、「住宅用地の特例」が継続され、固定資産税を低く抑えられます。

所有を手放さずに活用するなら、賃貸・貸出モデルは税優遇を維持しながら収益化する現実的な選択肢といえるでしょう。

2025年以降の制度改正と空き家対策の方向性

2025年以降、空き家に対する固定資産税制度は「放置へのペナルティ強化」と「活用を促す仕組みの整備」という二本柱で進められると考えられます。空き家を放置すると地域の活力低下や行政コストの増加につながるため、国や自治体は空き家対策を強化する方向に舵を切っています。

2025年施行の建築基準法改正では、省エネ基準適合の義務化や古い既存不適格建築物への既存基準緩和なども同時進行中です。従来は基準上リノベーションが難しかった建物でも、一定の条件を満たせば改修が可能になる特例が導入されます。

一方で、「4号特例」の縮小により、小規模木造住宅でも構造審査が必要になるケースが増え、改修コストや手続きの負担が重くなる可能性もあります。今後は、放置ではなく「活用」と「適切な管理」への転換が、空き家政策の中心となるでしょう。

北摂エリアの空き家の固定資産税にお困りなら「空き家のチカラ」にご相談を

北摂エリアで空き家を所有されている方の中には、固定資産税の負担が年々重く感じられている方も多いのではないでしょうか。「空き家のチカラ」は、原則リフォーム費用0円・管理費0円で空き家を再生・運用し、所有者様に家賃収入を還元する仕組みを提供しています。

当社運営下でリフォームした物件は、家賃収入が毎月所有者様に還元されます。固定資産税の支払いに充てられ、場合によっては収入が税負担を上回る場合もあるでしょう。契約期間終了後には、リフォームされた状態で物件が返却されるため、資産価値の向上も期待できます。

また「空き家のチカラ」は、活用だけでなく、管理のみのご依頼にも対応しています。例えば「将来子どもが住むためにきれいにしておきたい」「売るより運用したい」など様々なご要望に対応が可能です。所有者は空き家を放置せず、適切に管理することで不安を軽減できます。

空き家は、使わなければ負担になるもの。まずはお気軽にご相談いただき、空き家の可能性を一緒に見つけていきましょう。放置せずに動くことが、空き家を「資産」に変える第一歩です。