「知らないと損する」空き家所有者の多くが把握していない法改正

空き家を所有する方の多くがまだ気づいていない2023年の法改正により、管理不全と判断され勧告を受けた後も改善しない場合は、住宅用地特例が外れ、結果として固定資産税の負担が大きく増える可能性があります。

放置を避け、早めに適切な対応を取ることが重要です。この改正は、空き家問題の深刻化を防ぐための措置であり、所有者としての責任をより明確に問う内容となっています。

従来、空家等対策特別措置法では、倒壊の危険性が高く周辺に悪影響を及ぼす「特定空家等」に対してのみ、助言・指導・勧告・命令・行政代執行といった段階的措置が取られていました。

しかし、2023年12月の施行によって、「管理不全空家」という区分が新設され、対象範囲が広がりました。

固定資産税が急に跳ね上がる仕組みは、税率そのものが6倍になるわけではなく、土地に適用される「住宅用地特例」が外れることによるものです。

小規模住宅用地は課税標準額が1/6に減額されているため、特例が解除されると税負担が一気に重くなります。

改正後は、危険性が高い「特定空家」だけでなく、その一歩手前にあたる「管理不全空家」も指導・勧告の対象になりました。つまり、倒壊寸前の状態でなくても、管理不足が続けば税負担の増加につながるということです。

たとえば、外壁の損傷や窓ガラスの破損、敷地内の雑草繁茂、ごみの放置など、管理不足が認められる状態では自治体から改善を求められる場合があります。

それでも状況が改善されず勧告に至ると、住宅用地特例が解除され、固定資産税の軽減がなくなります。

相続した実家を「とりあえず置いておく」という状態も注意が必要です。住む予定がないまま適切な管理を行わず勧告を受けたまま改善しないと、土地に適用される軽減措置が外れる可能性があります。

空き家を放置せず、定期的な管理や利活用の検討を進めることが、余計な出費を避けるうえで確実な方法といえるでしょう。

空き家の管理不足で固定資産税の負担が増えることも？「管理不全空家」のポイントを解説

従来は特定空家に対し、勧告後に税優遇が外れる仕組みでした

しかし現在は、管理不全空家として勧告を受けた土地も住宅用地特例の対象外となる場合があります。

税負担を増やさないためには、自治体から助言や指導を受ける前の段階で状態を確認し、必要な管理を行うことが大切です。

国土交通省のガイドラインで示されている判断目安では、屋根や外壁の一部が破損・汚損している場合や、窓ガラスが割れたまま放置されている場合などが、管理不全空き家に該当しやすいとされています。

ほかにも敷地内にゴミが放置されている、雑草や樹木が土地全体を覆っているといったケースも対象になり得ます。具体的な判定基準は国の指針を踏まえつつ、具体的な運用や判断は自治体ごとに異なる場合があるので注意です。

ご自身の空き家がどの程度該当するか気になる場合は、国交省の「空き家管理チェックリスト」を確認したうえで、管轄の窓口に問い合わせるとよいでしょう。

なお、「管理不全空き家」に該当しただけで、ただちに固定資産税が増えるわけではありません。重要なのは、自治体から勧告を受けたにもかかわらず、その後も改善が行われないケースにあたるかどうかです。

日頃から建物の状態を把握し、必要に応じて補修や清掃を行うことで、将来的なトラブルや余計な出費を防ぎやすくなります。空き家は所有しているだけでも責任を伴う資産であると意識し、計画的な管理を心掛けることが大切です。

実家の空き家、このままで大丈夫？改正空家法で変わった「特定空家」の新基準を解説

改正空家法では、国土交通省の指針を踏まえながら、「特定空家等」の判断や対応がより実情に合わせて運用される仕組みとなりました。

状態が悪化し、倒壊の危険性が高い建物や、外壁などが落下して通行人に危害を及ぼす恐れがある建物、著しく衛生環境を悪化させる建物、周囲の生活環境へ深刻な影響を与える建物などは、「特定空家」と判断される対象になります。

ガイドラインでは、建物の傾斜や主要構造部の損傷、屋根や外壁の著しい劣化など、客観的な状況を基に総合的に判断されます。

改正空家法は規制を強めるだけでなく、空き家の利活用を促す仕組みも整えました。

「空家等活用促進区域」では、地域の実情に応じて空き家の活用を進めやすくするための措置が講じられる場合があります。

ただし建物の安全確保や周辺環境への配慮を優先し、自治体から指導などを受ける前に必要な対応を進めることが重要です。

実家の空き家がある場合は、早めに現状を確認し、管理・活用の方針を固めておくことが安心につながるでしょう。

空き家の放置で起こり得る法的リスクとは？

固定資産税などの滞納や、行政代執行費用などの未納が生じた場合には、法令に基づく滞納処分として差し押さえが行われる可能性があります。  

固定資産税などの税金の滞納

国税徴収法では、税金を滞納した場合、財産の差し押さえが可能と定められています（国税徴収法第47条）。

空き家は所有しているだけで固定資産税が発生するため、支払いが遅れると督促など所定の手続きを経ても納付がない場合は、法令に基づき差し押さえが行われることがあります。

空家等対策特別措置法（通称空き家法）に基づく行政代執行

建物が倒壊の恐れがある、衛生上の害を及ぼす、景観を著しく損なうなどの状態で「特定空家等」に指定されると、自治体は所有者に助言・指導・勧告・命令を出します。

これに従わない場合、自治体が代わりに解体などの措置を取り、かかった費用を所有者に請求することが一般的です。

未払いが続くと他の財産も差し押さえの対象となる可能性もあるでしょう。

近隣トラブルによる損害賠償

管理不足で建物が崩れたり、庭木が隣地に越境したりすると、損害賠償を求められることがあります。損害賠償が裁判などで確定し、支払いに応じない場合には、強制執行によって財産が差し押さえられる可能性があります。

建物の状態が悪化する前に売却や活用を検討すると、選択肢を確保しやすくなります。

どうすべきか一人で悩んだときは、まずは空き家がある自治体の相談窓口や、信頼できる不動産会社といった専門家へ意見を求めてみませんか。

北摂エリア（川西市・池田市・箕面市・豊中市・伊丹市・宝塚市）で空き家や持ち家にお困りの方には、「空き家のチカラ」へ相談してください。

「空き家のチカラ」では、建物を現状のまま預けられ、リフォームや修繕にかかる費用は基本的にサービス側が負担する仕組みになっています。入居者募集から運営管理まで一括で任せられるため、所有者自身が動く必要がほとんどない点も選ばれる理由です。

大切な資産を有効に活かすためにも、まずは気軽に相談し、ご自身に合った活用方法を考えてみてはいかがでしょうか。